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关于尽快修改完善土地管理法及出台土地改革相关配套政策的建议
关于尽快修改完善土地管理法及出台土地改革相关配套政策的建议
作者:郭红梅  邓思    文章来源:民盟省直巴中总支    点击数:    更新时间:2019-7-2

    省政协常委、民盟省直巴中总支主委、巴中市商务局局长郭红梅,民盟省直巴中总支办公室干部邓思反映,长期以来,地方政府通过在土地开发中的垄断地位,造成土地交易过程中出现明显的“剪刀差”:一方面,政府通过低价收购农地高价转让为城市建设用地,获取一级开发价差;另一方面,工业用地与经营性用地价差悬殊。城镇化过程中,土地的增值被转变为地方政府的收入和开发商收益,被征地农民的利益缺乏有效的保护,人为拉大了城乡差距。农村集体经营土地入市农村土地制度改革试点工作,增加了城市经营性工业用地的供给渠道,可缓解城市经营性工业用地压力,热钱流入农村建设用地市场,农村建设用地将成为新的投资领域,保障农民的收益和财产权益。2018年12月31日,北京市大兴区等33个试点县市区行政区域农村土地制度三项改革试点已结束。目前要等待试点的进一步推进,等到土地管理法修改和完善后,才能确定把农村的集体经营性建设用地入市正式入法。正式入法以后,33个试点地区的经验和成果才可以在全国推广,鉴于脱贫攻坚深水期及乡村振兴发展关键期,各地呼吁尽快完善集体经营性建设用地入市、宅基地制度等相关法律法规。以川东北某市为例,该市未被列入全国33个农村集体经营性建设用地流转试点区域和省级试点范围,仍主动探索,于2014年底印发了《农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作实施方案》(巴府办函〔2014〕145号)和《农村集体经营性建设用地使用权流转管理办法(试行)》(巴府办发〔2014〕51号),在全市16个扩权强镇试点镇探索改革,各县(区)均按照试点要求完成目标任务。但据调查统计,该市集体建设用地约5万公顷,16个扩权强镇试点镇共有规划的集体经营性建设用地540.35亩,主要为废弃村小学校和公益性设施用地。推进过程中还存在以下几方面短板:(一)流转交易障碍突出。从面上来看,存在一定客观因素影响试点推进。缺乏政策和法律保障,难以流转。鉴于该市不属于国家、省级试点范围,导致村社集体经济组织对流转工作不积极,加之国家尚未出台统一性的指导文件和修改相关法律法规,不少基层干部有思想包袱和行动束缚。(二)区域流转价格失衡。目前,从全国、全省、该市来说,都还没有集体建设用地价格评估的统一标准,很多评估机构也尚无成熟的集体土地评估经验,直接造成该市集体建设用地流转价格失衡。一是不同区域集体经营性建设用地流转价格差异大,对流转试点工作形成潜在压力。如该区巴州区、通江县、恩阳区、平昌县已成功流转土地的均价分别为:5.77万元/亩、8.8万元/亩、91.03万元/亩、4.22万元/亩,最高差价达86.81万元/亩。二是相同区域内集体经营性建设用地流转价格远远高于国有土地,如该市南江县长赤镇开展的1宗试点,因受流转方难于接受高额地价而最终流拍,即使成功交易,也将给周边区域新城扩建拆迁工作带来深层次影响。(三)收益分配机制欠缺。集体土地与国有土地有本质差别,其流转收益分配成为试点工作的核心问题和“短板”。一是分配主体不明确。因缺乏明确依据和统一规定,政府只能对集体经济组织提出收益分配建议,对县区、乡镇财政是否参与收益分配以及县区、乡镇、集体分配比例如何确定等问题无法确定。二是流转收益作用发挥不明显。对流转收益资金缺乏有效的监管措施,难以有效保障农民利益;收益资金简单直接分配到户,不利于集体经济组织的壮大发展。三是税收政策不明朗。国有土地流转收益需要通过征税来实现全民分配,目前尚无法律明确规定集体建设用地流转需要征税。(四)抵押贷款工作滞后。许多中小企业持有集体建设用地使用权后,急切期待实现土地资产融资,但银行普遍担忧企业无力还贷时,处置所抵押的集体建设用地遇到法律障碍,因而对农村集体建设用地抵押贷款不敢放手放贷。为此建议:

    一是国家层面尽快修改和完善土地管理法,把农村的集体经营性建设用地进入市场正式入法,尽快将33个试点地区的经验和成果上升到制度层面在全国推广。

    二是相关部门做实做细摸底工作和市场对接。进一步摸底调查,全面掌握全国集体经营性建设用地的存量。同时,深入了解企业意愿,结合区域规划和产业布局,对口做好宗地流转的规划和包装等基础工作。

    三是出台相应鼓励政策,指导各地加快建设农村产权评估中心,引导支持具有优良资质的土地估价中介机构入驻各市州,培育统一开放、竞争有序、稳健发展的流转市场。

    四是出台集体建设用地流转收益分配的系列配套文件,确保集体经济组织和国家利益不受损害和流失,让人民群众实实在在享受改革成果。

    五是加快组建农村产权抵押处置中心,消解金融机构的后顾之忧,促使银行机构对集体经营性建设用地使用权抵押融资大胆松绑。

    六是加快指导各地制定县乡两级国土空间规划和村庄规划,配套结合区域增减挂钩、土地整理、地灾搬迁等项目,节约集约开展流转试点工作,坚决杜绝以流转之名,行违法使用和圈占土地之实。

文章录入:巴中统战    责任编辑:巴中统战 
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